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访客2020-09-16房地产估价师培训4

三、房地产实物、权益和区位的含义

1.房地产实物的含义(考点在相关知识部分)

房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分,例如,土地的面积、形状、地形、地势、地质、土壤、开发程度等,建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。认识房地产实物,需要建筑、测绘等专业知识。

房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。以一幢房屋为例,其有形的实体,就该房屋的建筑结构而言,是指它是砖木结构的,还是砖混结构、钢筋混凝土结构或者钢结构的;实体的质量,假如该房屋是砖木结构的,则是指它是采用什么质量的砖和木材建造的,或者其施工质量如何;组合完成的功能,假如该房屋是砖木结构,采用的砖和木材的质量也相同,并且施工质量也是相同的,则是指它的空间布局如何,例如住宅的户型如何。

2.房地产权益的含义(掌握)

房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分,是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。

房地产权益以房地产权利为基础,包括:

①拥有的房地产权利。——房屋所有权,建设用地使用权。

②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。——设立了抵押权或租赁权、地役权的房屋所有权或建设用地使用权。

③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。——对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制,相邻关系、被人民法院查封从而其处分受到限制等。②和③要能区分

④额外的利益或好处。——屋(顶)盖或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获取经济收入。

中国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。

(1)房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利(四项权能)。

所有权形式有:单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。

——单独所有,指房地产由一个单位或个人享有所有权。

——共有是指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权。共有又有按份共有和共同共有。按份共有人对共有的房地产按照其份额享有所有权(区分份额);共同共有人对共有的房地产共同享有所有权(不区分份额)。

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